深圳价值千万房产三年无法办理继承过户？唐云虹律师迅速制定方案，仅用13天完成房屋继承过户

导语：2011年和2021年，王先生的父母相继过世，留有包括王先生在内的三个儿子，王先生的两个哥哥都长期生活在香港。王先生的母亲在生前留下了一份遗嘱，将一套在深圳市龙岗区布吉的一套价值千万的房产继承给自己的一个孙子。但在2021年老人家去世后，在不动产登记中心人员的告知下才知道，因遗嘱指定的继承人是香港户口，房产要通过遗嘱来办理继承过户十分困难，且该继承人目前在香港居住生活，其表示并无继承该遗产的需要。王先生在2022年找到惠州的一家律师事务所寻求帮助，但因该律师对深圳的房产政策不了解，导致房产继承的问题一直拖延到2024年都未有进展。2024年8月，王先生找到道华婚姻家事律师团，唐云虹律师凭借多年继承领域的办案经验迅速确认继承方案，自接受王先生委托至王先生拿到房产证的全过程仅耗费13天，圆满实现了王先生的需求。

一、案情回顾：

王先生的父母分别在2011年和2021年相继过世，一共有包括王先生在内的三个儿子，王先生的两个哥哥都长期生活在香港。王先生的母亲在生前留下了一份遗嘱，将一套在深圳市龙岗区布吉的一套价值千万的房产继承给自己的一个孙子。

2021年，待老人百年之后，王先生带着该遗嘱前往深圳不动产登记中心想要将房产过户，在不动产登记中心人员的告知下才知道，因遗嘱指定的继承人是香港户口，房产要通过遗嘱来办理继承过户十分困难，且该继承人目前在香港居住生活，其表示并无继承该遗产的需要。王先生在2022年找到惠州的一家律师事务所寻求帮助，但因该律师对深圳的房产政策不了解，导致房产继承的问题一直拖延到2024年都未有进展，最后，该律所建议王先生通过诉讼的方式处理房产的继承。

王先生认为诉讼需要有原被告，整个诉讼流程又十分费时，还容易导致家庭成员之间产生间隙，最终找到位于深圳本地的道华婚姻家事律师团，寻求解决之道。

二、道华律师接受委托后，全面梳理案件细节，迅速发现案件关键点：

1、房产是否是小产权房？

首先，要明白深圳的小产权房为什么无法办理过户登记，要清楚深圳的小产权房均系没有合法的产权证书、即是未经允许自行建造的违法建筑，因此无法在深圳的不动产登记中心进行登记。而我国《民法典》明确规定不动产产权的权属以登记为准，因此，时至今日，没有房产证的小产权房在深圳仍是无法过户的房屋。因此，要判断房产是否属于“小产权房”，最关键的就是判断房产是否进行了不动产登记，是否有产权证明等等。

然而，道华律师经过与王先生沟通后发现，王先生在惠州委托的律师因为对深圳的房产政策缺乏了解导致其判断和处理方式有着方向性的错误：王先生父母生前购买的这套位于布吉的房产虽然是住宅，但已经在购买时进行了登记并取得了房产证，属于深圳的“红本房”，该房产实际上是王先生父母的合法财产，可以通过继承的方式将房产进行过户登记，并非无法过户的“小产权房”。

2、有遗嘱的情况下，能否通过法定继承的方式继承房产？

根据我国《民法典》第一千一百二十三条的规定“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”，那么，在本案中因王先生母亲确留有遗嘱，房产是否必须按照遗嘱继承的方式来继承呢？实则不然，在实践中，因许多遗嘱人在起草遗嘱时多为其单方制作，许多遗嘱的内容和形式往往会与法律规定相驳，反而使继承人们在办理继承时增加了阻碍。

对此，唐云虹律师指出：除第1123条外，本着民事意思自治的原则，《民法典》的第1132条规定亦载明“继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定”，这意味着在全体继承人均对遗产的分配协商一致并同意的情况下，即使存在遗嘱，法律并未禁止继承人们通过法定继承的方式对遗产进行分配。

3、属于夫妻共同财产的房产，在两继承人都已去世的情况下，该如何处理房产份额的继承？

我国目前实行的是夫妻共同财产制，即夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产属于夫妻双方共同所有的财产，双方各占有50%的份额。本案中，虽然案涉房产登记在王先生母亲名下，但房产购买于夫妻二人结婚之后，该房产依法属于两被继承人的夫妻共同财产，且王先生父亲生前并未留下遗嘱，则本案是被继承人实际上为王先生父母二人。因此，要保证该房产能够100%完成继承，必须分别对王先生父母二人所有的房产份额进行处理才能保证房产能够顺利完成过户登记。

三、道华律师根据案件核心点，根据王先生尽快办理过户的需求，迅速为委托人量身定制方案，通过继承公证的方式，仅13天助王先生完成产权过户，取得房屋的100%产权。

（一）接受委托当日，唐云虹律师带领婚姻律师团队迅续确定解决方案。

受托当日，经过跟王先生的详谈后，唐云虹律师梳理清楚其家庭成员的构成，除王先生母亲指定的那一位继承人外，被继承人的法定第一顺位继承人为王先生和他的两个哥哥三人，并了解到其他三人均愿意放弃继承该房产后，凭借丰富的婚姻继承办案经验，迅速判断出本案可以通过法定继承的方式进行继承过户。

次日，唐云虹律师及其团队前往不动产登记中心及公证处了解公证继承和继承过户的具体流程以及需要的文书材料和证明材料后，向王先生提供了两个方案并详细分析利弊：

1、按照一般继承过户手续来办理，需要等待至少6个月的排队时间，成本最低；

2、通过公证继承，即办理继承权公证取得公证书后，凭借公证书即可前往不动产登记中心办理过户登记，需要一笔公证费用的成本，从办理公证至取得新的房产证需要7日左右的时间。

最终，出于希望能够尽快解决这个拖延了两年之久的难题，王先生选择了通过公证继承完成过户的方案。方案确认后，道华婚姻家事律师团立刻展开工作。

（二）确定继承方案后，唐云虹律师带领婚姻律师团队采取行动，制定缜密有序的操作方案，逐一击破核心难题，落实继承方案。

1、在确认王先生一家人均同意将房产分配给王先生个人，并且各继承人都愿意配合办理公证手续的前提下，道华律师团队迅速起草好王先生两个哥哥对于案涉房产的《放弃房产继承权声明》，通过三个继承人中的两位继承人明确放弃对王先生父母两人名下各50%房产份额的继承权的方式，保证王先生依法通过继承权公证的方式，作为房屋唯一的继承权人取得100%的房产份额。同时，为让两份放弃声明的效力得到进一步的加强，在王先生办理继承权公证的同时，同步将两份放弃继承声明也作公证，保障公证书能有效发挥作用的同时有效避免了王先生一家以后有可能发生的争议风险，维护了家庭的稳定与和谐。

2、在我国，办理继承权公证的需要的文书证明材料除了遗产的相关权属材料外，还需要提供继承人与被继承人的亲属关系证明，而王先生的父母均是20年代的老人家，一方面，因年代久远，许多诸如结婚证、继承人们的出生证明等证件材料都遗失了；另一方面，除王先生外的两位继承人均已是香港居民，其户籍身份登记无法在被继承人的户口本上体现。

根据王先生的情况，唐云虹律师凭借丰富的继承领域处理经验，建议王先生向两位被继承人的户籍所在地派出所申请两位被继承人的家庭成员证明，通过当年的户籍登记档案证明三位继承人是两位老人的亲生子女，并同步找到两位与被继承人同村的亲戚作为证人，证明两位老人家的夫妻关系和子女关系，通过两方的证据及证人相互辅助佐证，有效解决了亲属证明材料缺失的问题。

最终，在唐云虹律师与公证处的充分沟通下，王先生顺利筹备好公证所需的文书材料。

（三）在接受委托的第4日，道华律师团队携王先生一家人前往公证处办理公证。

在与公证处确认所需材料并预约时间后，道华律师团队携同王先生一家以及两位证人于9月2日前往公证处，因在唐云虹律师的指导下，公证的前期沟通、材料准备等工作均已筹措完备，同时，道华团队全程在场协助三位继承人以及两位证人与公证员之间的对接，全过程总计耗费两个小时，最终顺利地完成了两份公证。

9月9日，即接受委托的第11日，王先生顺利取得了两份公证的公证书：

（三）预约当天，前往不动产权登记中心办理房屋继承与过户手续，并顺利取得新房产证。

9月9日当天，在确认收到公证书后，道华律师立刻向福田不动产登记中心预约了第二天的不动产过户登记，并陪同王先生在不动产登记中心窗口办理完成房产公证继承过户手续。9月11日，即接受王先生委托后的第13天，王先生顺利取得新的房屋产权证明书。

四、唐律说法：

2021年《民法典》开始施行，其中规定了“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”，但在实践中，继承人因继承取得房屋所有权的，虽自继承开始时发生效力，但受历史和政策等客观因素影响，现实中存在许多未能及时办理产权转移登记的情况，联系到本案，因涉及到有遗嘱、继承人中有香港居民、前期委托的惠州律师不了解深圳地方政策等原因，在母亲去世后3年都没有办理过户登记，在继承与确权的道路上困难重重。

唐云虹律师指出，本案的关键点在于遗嘱因现实因素无法执行的情况下，如何通过法定继承的方式快速完成继承和过户。一方面，在本案的情况中，王先生一家之间亲人的关系和睦，对房产的继承均无争议的情况下，就无需通过诉讼的方式确定继承权；另一方面，因继承事宜拖延的时间越久，就越难以处理，王先生的案件中，因多方原因拖延了3年之久，导致房产一直空置无法得到有效的管理和维护，而随着时间的推移，在过户手续上也可能会发生调整，导致未来若想进行过户可能会面临更多的困难，因此，通过公证继承的方式，快速取得能够被不动产登记机构认可的公证文书从而办理过户，是能够最快解决继承过户的方案。

因此，在有继承需求时，就应当委托本地专业的继承领域律师团队全程协助处理，从制定专属的继承方案到实际实行时的文书材料、沟通协调的全过程保驾护航，才能保障被继承人奋斗积累了一生的财富能够得到顺利的传承。

（唐云虹律师）

六、法条指引

《中华人民共和国民法典》：

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

七、团队简介

道华婚姻家事律师团，十年专注·大宗财产类婚姻家事法律服务，婚姻继承家事纠纷（调解/诉讼）实战专家，是[深圳本土]-婚姻继承与财富管理法律服务的影响力品牌之一。

团队承办超1000宗婚姻继承类案件，在大宗疑难婚姻家事、遗产继承纠纷、遗嘱订制、家族财产分配等争议解决领域具有丰富的调解、诉讼实战经验，运用本土智慧，擅长处理深圳小产权房、村委股份等疑难离婚财产分割、遗嘱订制与公证、继承纠纷案件，赢得客户一致好评。

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资产类型涵盖：不动产（商品房、小产权房、土地使用权等）、各类财产性权益（股权、债权、拆迁补偿、著作权、发明专利等）。 

团队编制完成《道华婚姻继承成功案例汇编》《家族财富传承法律实务》，法律实务及理论研究均取得卓著成绩。