深圳离婚律师：离婚时按揭房尚未取得房产证，法院会如何处理？

  婚姻存续期间购买商品房，离婚诉讼时仍未办理不动产产权证，双方都主张房屋权益，法院怎么分成为焦点问题。司法裁判标准明确：未取得所有权证的房屋，法院不宜直接判决所有权归属，一般根据实际情况判决由一方使用，待取得产权证后另行起诉分割，权属争议不作一次性了断。

  依据最高人民法院婚姻家庭编司法解释，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用；当事人取得房屋所有权或者有完全所有权后，再另行起诉处理权属分割。这一规则的法理基础在于，产权证是物权的法定凭证，司法权不能代替行政机关对未确权房产作出所有权判定。

  司法实践中的具体处理方式已经成熟。其一，判决使用归属。法院综合考量购房合同签订人、首付款出资、还贷贡献、子女抚养需要、居住现状，判决房屋由一方居住使用，使用方继续偿还按揭贷款。其二，一并处理贷款负担。尚未清偿的按揭贷款属于夫妻共同债务，判决由使用方继续偿还，另一方就婚内已共同还贷部分及对应增值获得折价补偿。其三，产权证办出后，任何一方可持生效判决另行起诉，要求确认所有权份额、分割折价或拍卖变卖分割价款。

  补偿数额的计算，实务通行公式为：婚内共同还贷本息除以房屋总成本，乘以离婚时房屋市值，再乘以百分之五十，即婚内共同还贷及对应增值的一半。房屋市值可通过评估确定，双方对价值争议不大的也可协商作价。

  当事人应保存购房合同、首付款凭证、还款流水、完税证明，锁定各自出资贡献；等待办证期间注意留存使用现状的证据，为后续析产诉讼做好准备。

  使用权判决并非最终定论，后续衔接同样重要。产权证办出后，任何一方可随时提起离婚后财产纠纷诉讼，就所有权归属、折价补偿或变价分割作出终局处理；此期间擅自出售、抵押房屋的，构成对另一方权益的侵害。若开发商迟迟无法办证甚至项目停滞，已付购房款及债权性权益仍属夫妻共同利益，离婚时可按债权分割处理。深圳法院实践中，对使用权的归属还会重点考量子女就近入学等现实需要，通常判决由直接抚养子女一方使用。

  综上，未取得产权证的离婚房产，法院判决使用归属而非所有权，取得产权证后另行起诉分割；先算清婚内还贷与增值补偿，再待确权后彻底了断，是此类案件的通行处理路径。