从“安居”到“安心”，深圳婚姻律师唐云虹实力讲解“居住权”
道华婚姻家事律师团
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导语：《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）在物权编中首次增设“居住权”这一新型用益物权，以专章形式构建了居住权制度。这一制度的出台，不仅是对我国住房保障体系的重要补充，更是对“住有所居”民生目标的法律回应，为化解现实中的住房纠纷提供了全新的制度工具。广东道华律师事务所婚姻家事律师团首席律师唐云虹在本文中，将从立法背景、具体法律规定、设定条件与适用场景、办理流程及材料等方面，对居住权制度进行深度解析，为实务操作提供指引。
一、立法背景：回应民生需求与完善法治体系
党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，而居住权制度通过物权化保护，为住房保障提供了更刚性的法律支撑，是对“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的立法践行。
长久以来，不少群众都面临着住房权益保障的难题。在社会生活实践中，离婚弱势一方、孤寡老人、无房亲属等群体的住房需求难以通过现有保障体系完全覆盖，部分群体因不符合公租房、廉租房申请条件，在高房价背景下易陷入安居困境；同时，司法实践中“以房养老”骗局频发、离婚后住房安置纠纷难解、遗嘱中住房权益安排引发的继承争议等问题，亟需明确的法律规则予以规制。为回应弱势群体住房保障的现实诉求，规范财产管理与化解民事纠纷的法治需求，居住权制度应时而生。
（图源：AI生成）
二、核心法律规定及要点
《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
居住权人在约定期限内对房屋的占有、使用权受到法律的保护，即便房屋所有权发生流转，居住权的效力也不受影响。当居住权人对于住宅的合法占有、使用权益遭受妨害或有妨害之虞时，得以主张排除妨害、消除危险的物上请求权。即使住宅所有权人如果将住宅进行了转让、抵押、出租等行为，权利受让人仍需受该住宅上已设立的居住权的约束，不得妨害居住权人的居住利益。
根据法条，居住权设立其核心目的是满足生活居住需要，不包含收益权能，故居住权人不得将住宅用于生活居住以外的用途，不得擅自出租住宅营利，除非与住宅所有权人之间另有约定。此项规定明确区分了居住权（物权）与房屋租赁权（债权）的法律属性，居住权作为物权具有更强的权利保障效力。
（一）居住权的设立情形
根据法律规定及实务实践，居住权的设立包括以下三种法定情形：
1.当事人通过订立书面合同设立居住权；
2.房屋所有权人通过遗嘱形式设立居住权；
3.权利人依据人民法院、仲裁机构生效法律文书取得居住权。
（二）居住权设立的限制
1.主体限制：根据《民法典》第366条规定“满足生活居住需要”的核心要义，居住权具有较强的人身属性，仅能由自然人本人享有，法人、非法人组织不得成为居住权主体。
2.客体限制：居住权的客体为“住宅”，仅限于在他人所有的住宅及其附属设施上设立，商业用房等非住宅房屋不得设立居住权。此外，若拟设立居住权的住宅已设定抵押权，且抵押合同中明确约定不得另行设立其他权利（含居住权），则设立居住权需事先取得抵押权人书面同意；若该住宅处于被查封的司法状态，依法不得设立居住权。
（三）居住权的登记生效规则
《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”当事人订立居住权合同但未依法办理登记的，居住权不发生物权效力，但居住权合同本身的效力不受登记与否影响。居住权人有权依据合法有效的居住权合同，请求住宅所有权人履行协助办理居住权登记的合同义务。
（四）居住权的流转受到严格的限制
根据《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”为防止居住权被异化为盈利工具，坚守居住权的民生保障属性，法律对居住权的流转予以严格限制。但允许当事人通过特别约定排除“不得出租”的禁止性规定，赋予居住权一定的流通空间，以实现住宅使用价值的最大化。
（五）居住权的消灭与注销登记
《民法典》第370条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”居住权消灭后，权利人应当向住宅所有权人返还房屋，并配合办理注销登记手续，确保不动产权利状态的清晰稳定。
三、居住权的设定流程与所需材料
居住权的设立、变更、注销均需遵循法定程序，不同设立方式对应的办理流程与材料要求存在差异，以下结合深圳市居住权登记指南，梳理实务中进行居住权登记相应的材料。
（图源：AI生成）
（一）居住权首次登记
1. 申请主体：通过合同设立居住权的，由合同双方当事人共同向不动产登记机构申请；通过遗嘱或生效法律文书设立居住权的，可由权利人单方申请。
2. 申请必备材料清单
（1）深圳市不动产登记申请表
（2）申请人身份证明
① 境内自然人的，提交居民身份证；未成年人可以提交居民身份证或户口簿；香港、澳门特别行政区自然人的，提交香港、澳门特别行政区居民身份证或护照，或中华人民共和国港澳居民居住证或者来往内地通行证；台湾地区自然人的提交台湾居民来往大陆通行证或中华人民共和国台湾居民居住证；华侨提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；外籍自然人提交中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照。
②申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明；自然人处分不动产的，可提交经公证的授权委托书，或者在申请登记时，由申请人、代理人共同在不动产登记机构工作人员的现场见证下签订授权委托书；涉及境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或认证。
③未成年人及其他无民事或限制民事行为能力人的监护人代为申请不动产登记的，还需提供监护人关系证明材料及监护人的身份证明。
（3）基础法律文件。按照下列情形，提交相应材料：
① 依据合同设立居住权的，提交不动产权属证书（已签发不动产权证书电子证照的无需提交纸质材料）和居住权合同。
② 依据遗嘱设立居住权的，提交遗嘱人的死亡证明和遗嘱。已经因继承、受遗赠办理了转移登记的，无需提交遗嘱人的死亡证明。
③ 依据生效法律文书设定居住权的，提交人民法院的生效法律文书。
（二）居住权变更登记
1. 不动产登记申请表
2. 申请人身份证明（参照以上）
3.《不动产登记证明》
4. 居住权发生变更的证明材料：
（1）权利人或者义务人的姓名、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料。
（2）居住权期限等发生变化的，提交变更协议或者生效法律文书等能够证实居住权发生变化的材料。
（三）居住权注销登记
1. 不动产登记申请表
2. 申请人身份证明（参照以上）
3. 居住权灭失的证明材料：
① 居住权人死亡的，提交居住权人的死亡证明
② 居住权期限屈满的，提交期限屈满的材料
③ 不动产灭失的，提交不动产灭失的证明材料
④ 居住权人放弃权利的，提交居住权人放弃权利的书面材料
⑤ 依据生效法律文书申请注销居住权的，提交生效法律文书。
居住权人申请居住权注销登记的，还应当提交不动产登记证明。
注:以上内容仅供参考，如有变动，请以相关行政部门发布的官方信息为准。
首本电子“证书”（图源：深圳不动产登记）
四、居住权的实践应用价值与社会效能
居住权制度的设立，兼具民生保障、财产利用与社会治理多重价值，为社会生活提供了多元解决方案。
（一）民生保障层面：为弱势群体筑牢住房安全网
在离婚纠纷中，当事人可约定房屋所有权归一方所有，为另一方设立一定期限或终身居住权，保障弱势一方的基本居住需求；老年人可通过遗嘱或合同方式，将房屋所有权传承给子女，同时为自身设立终身居住权，既保障晚年居住稳定，又明确财产归属，减少家庭纷争；房屋所有权人可为年迈父母、未成年子女、无房亲属等设定居住权，在不转移所有权的前提下解决其住房困难，实现亲属间帮扶与财产保护的双重目标。
（二）财产利用层面：实现住宅价值最大化
住宅所有权人可在保留所有权的基础上，为他人设立居住权，既满足特定主体的居住需求，又不影响房屋的后续传承与处分，充分发挥住宅的使用价值与财产价值。例如，老年人可将房屋所有权转让给子女或金融机构获取对价，同时为自身设立终身居住权，有效规避传统“以房养老” 模式的法律风险，实现养老权益与财产价值的平衡。
（三）社会治理层面：化解纠纷，促进社会和谐
此前因缺乏明确的居住权规则，离婚后住房帮助、遗嘱住房安排等纠纷的裁判标准不一，当事人权益难以得到稳定保障。居住权制度的建立，为此类纠纷提供了清晰的法律依据，减少裁判自由裁量空间，同时引导当事人通过事前约定明确权利义务，从源头规避纠纷，维护社会关系稳定。
（图源：AI生成）
五、道华律师评析
居住权制度作为《民法典》的重要创新，将“住有所居”的民生愿景转化为具体可操作的法律规则，既为弱势群体提供了坚实的住房权益保障，也为不动产财产权的灵活行使提供了法律路径。随着实务应用的不断深入，居住权在离婚财产分割、养老规划、亲属帮扶等场景中的制度价值将进一步凸显。需特别注意的是，居住权的设立涉及物权变动及多方主体权益，当事人在设立前应充分协商，明确居住权的存续期限、权利义务边界等核心内容，并依法办理登记手续，确保居住权设立的合法性与有效性，充分发挥其制度效能，真正实现从“安居”到“安心”的法治保障。
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