道华家事：从一桩典型案件，看深圳小产权房在跨境分居婚姻中的传承路径
引言
在深圳城市化进程中，大量集资房、历史遗留建筑类小产权房应运而生。该类房产无法办理法定不动产权登记，不具备完整的物权所有权，但房屋对应的占有、使用、收益以及征收拆迁补偿等财产性权益属于可处置的财产利益。不少港澳居民在内地取得此类房产，由此衍生出涉跨境婚姻、跨境继承的复杂家事法律问题。小产权房继承相较于普通商品房继承难度更大，房屋权属高度依赖建房协议、法院文书、缴款凭证等原始书证；若再叠加夫妻长期跨境分居、部分利害关系人常年定居海外、极少返回内地等现实困境，极易出现夫妻财产混同、遗嘱无权处分、证据留存困难等多重风险。现实中不少当事人误以为仅凭一份遗嘱就能够自由处置全部财产，忽视婚内夫妻共同财产法定规则，最终造成遗嘱部分无效，家庭成员之间爆发遗产纠纷，致使财富传承的意愿落空。本案便是一起典型的跨境婚姻背景下小产权房传承实务案例，委托人婚内通过法院执行和解取得两套深圳小产权房财产权益，因房产属于婚内取得，依法推定为夫妻共同财产，委托人无法仅凭遗嘱将全部权益指定由儿子继承；加之配偶长期定居美国、新加坡，仅每年短暂在香港机场转机，很难入境内地办理手续。道华家事律师团队介入后，精准识别案件各项法律风险，结合当事人客观现实条件，采取 “婚内财产协议厘清财产边界 + 全程视频固定签署证据 + 公证遗嘱落实传承意愿” 的综合性解决方案，抓住配偶香港转机的有限窗口期完成全部法律文件签署，最大程度实现委托人的财富传承诉求，也为同类涉跨境小产权房传承案件提供实务参考。
一、本案委托背景及当事人诉求
（一）委托背景
委托人林先生，系香港永久性居民，年纪已高，身体状况逐年下降，出于家庭财富传承考虑，委托道华婚姻家事律师团队处理其名下位于深圳两套小产权房 A、B 的传承事宜。
林先生与妻子王女士结婚多年，婚内生育一子一女，王女士久居海外，夫妻二人早已分开生活多年，但双方始终没有办理离婚手续，婚姻关系仍然存续。王女士长年带着女儿定居美国、新加坡，多年不曾回到中国大陆境内，仅每年会因国际航班转机，短暂停留香港机场数小时，几乎没有王女士可以在内地到场办理手续的机会。儿子林一则长期在香港生活工作，是林先生希望指定的财产继承人。
案涉两套房产来源特殊：林先生婚内先后和母亲陈女士以及儿子林一与开发商签署两份购房协议，后续因房屋买卖合同发生纠纷，案件进入法院强制执行程序，在执行阶段达成执行和解协议，开发商以案涉两套小产权房 A、B 抵偿欠款。林先生母亲陈女士在执行和解完成之后去世，陈女士在案涉房产当中的财产份额由林先生继承。执行和解结案之后，两套房屋财产权益状态为：房屋 B 全部财产权益归林先生享有；房屋 A 为林先生与儿子林一共同享有财产权益。两套房屋均属于集资类小产权房，无国家颁发不动产权证书，权利凭证主要依靠当年建房集资协议、缴款单据、法院执行和解笔录、结案通知书等司法文件予以证明。林先生担忧自己身故之后，子女就两套房屋的使用、租金、将来拆迁补偿权益发生争夺。林先生内心真实意愿：自己名下两套房屋全部对应的财产权益，未来均由儿子林一继承所有，排除女儿以及配偶王女士继承分割的权利。
（二）委托人核心诉求
第一，排除配偶王女士对案涉两套小产权房的夫妻共同财产权利，确认林先生在两套房屋中的全部财产权益属于其个人财产，而非夫妻婚内共同财产。
第二，林先生去世后，其名下两套房屋的全部占有、使用、收益以及未来拆迁、城市更新衍生补偿权益，全部交由儿子林一继承。
第三，考虑到王女士常年定居海外、极少入境内地，需要一套现实可行的落地方案，无需王女士专程返回内地，仅利用其每年香港短暂转机机会即可完成法律文件签署。
第四，全部法律文件效力稳固，留存完整证据，最大限度避免林先生去世后，配偶、子女提起继承诉讼导致传承意愿落空。
二、案件核心法律风险识别
接受委托之后，道华律师首先向林先生释明现实法律风险，林先生诉求的现实客观阻碍在于：
（一）婚内取得财产推定为夫妻共同财产，林先生直接订立遗嘱存在无权处分，遗嘱部分无效风险
案涉两套房屋财产权益均是林先生婚姻存续期间，通过法院执行和解抵债取得。依据《民法典》1062 条，夫妻婚姻存续期间所得财产，归夫妻共同所有。在没有夫妻书面财产约定排除共同财产制的前提下，林先生在两套房屋当中享有的财产权益，属于林先生、王女士夫妻共同财产。林先生仅享有一半财产权益，配偶王女士依法享有另外一半财产权益。
若林先生未经王女士同意，自行订立遗嘱，直接将两套房屋全部权益指定由儿子林一继承，那么遗嘱当中处分王女士夫妻共有份额的部分，属于无权处分。依据《民法典》继承编司法解释，该部分遗嘱内容直接无效，仅林先生自有一半份额可以按照遗嘱执行；王女士享有的财产份额，在王女士去世之后，由王女士法定继承人（林先生、儿子、女儿）按照法定继承分割。如此一来，林先生想要全部财产给到儿子林一的目的就完全落空，女儿同样可以分得财产权益，极易引发家庭遗产诉讼。如果无法取得王女士对于财产归属的书面确认，那么林先生无论订立何种形式遗嘱，都只能处置属于自己二分之一的财产份额，王女士法定享有的夫妻共同财产部分，仍然会作为遗产由包括女儿在内全体法定继承人继承，违背林先生的真实意愿。
（二）配偶王女士长期定居境外，极少入境内地，办理婚内财产协议存在现实障碍
《民法典》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式。婚内财产协议是厘清本案夫妻财产边界的关键文件，但该协议需要夫妻双方本人自愿签字确认。
本案客观现实障碍在于，王女士长期定居美国、新加坡，多年不返回中国大陆，仅每年短暂在香港机场转机数小时。内地公证处、内地律师事务所均无法直接出境办理签署手续；如果要求王女士专程回内地签署协议，客观上不具备现实可行性。如果不能抓住王女士短暂转机窗口期完成签署，委托人诉求就无法落地。同时，跨境签署书面协议，必须完整留存签署自愿、无胁迫欺诈的证据，否则未来发生诉讼，一方很容易抗辩签署协议存在胁迫、重大误解、并非本人真实意思，协议面临被撤销风险。
（三）跨境主体证据留存风险，签署文件真实性、自愿性难以固定
本案当事人妻子王女士常年身处境外，未来如果发生继承纠纷，王女士、女儿均有可能身在海外，届时举证难度极大。日后诉讼过程中，王女士一方完全可以抗辩：婚内财产协议签字并非本人签署，签署过程存在胁迫、欺诈，对协议条款内容并不知情，并非自己真实意思表示。一旦没有完整的签署过程视频、身份核验记录等佐证证据，法院有可能不采信婚内财产协议效力，前期全部工作付诸东流。单纯书面签字文件证据单薄，必须配套完整视听资料，记录签署全过程，核验身份，确认阅读、理解全部协议条款，自愿签署，以此对抗未来可能提出的撤销、无效抗辩。
（四）遗嘱形式要件瑕疵风险，普通自书遗嘱效力稳定性不足
即便厘清夫妻财产边界，林先生可以处置属于自己的个人财产权益，遗嘱本身形式要件仍然决定最终效力。实务中很多当事人自行起草自书遗嘱，出现日期漏写、表述模糊、财产指向不明，将小产权房相关权益写成房屋所有权等错误表述。一旦遗嘱形式存在瑕疵，林先生去世之后，继承人之间发生争议，自书遗嘱容易被认定无效。
案涉房产没有房产证，财产指向只能依靠法院案号、房屋地址、集资建房协议等信息锁定，普通自书遗嘱很容易出现财产描述模糊不清的问题。相较自书遗嘱，公证遗嘱经过公证机构程序审查，核实立遗嘱人民事行为能力、意思表示真实性，证据效力更高，更加适配本案高风险的家庭财富传承场景。但公证处办理遗嘱公证，同样需要准确梳理全部历史证据，将法院文书、建房协议、执行和解材料作为遗嘱公证的档案附件，精准描述小产权房对应的财产权益范围，避免遗嘱内容出现漏洞。
三、律师综合解决方案设计
道华律师团队接受委托后，全面梳理全套证据材料，检索深圳地区小产权房继承、夫妻婚内财产约定相关司法判例，识别案件多重法律风险，设计出“婚内财产协议＋公证遗嘱＋签署过程视频证据保全”的综合解决方案。具体而言：协调时间，利用王女士香港机场转机停留窗口期，完成《婚内财产协议》签署，同步完整录制签署全过程视频，固定签署自愿性、真实性证据；之后协助林先生在内地公证处办理公证遗嘱，将其名下全部案涉房屋财产权益指定由儿子林一继承，完整落地委托人全部诉求。律师具体操作步骤如下：
（一）梳理全套原始证据，夯实财产权利基础
律师首先指导委托人完整归集全部历史证据材料，包括：购房协议书、缴款通知书、缴款凭证、民事判决书、执行和解协议、法院结案通知书、陈女士死亡相关证明等。对全套证据进行分类整理，梳理两套房屋完整的权利演变时间线。
律师注意到案涉财产并非商品房，不能使用房屋所有权的表述。因此，在起草婚内财产协议和遗嘱文本时，通篇统一表述为“房屋占有、使用、收益的全部财产权益、征收拆迁、城市更新全部期待利益”，并引用对应的法院结案通知书案号及房屋地址，精准锁定遗产标的，规避小产权房继承中常见的表述瑕疵风险，保证法律文书与客观证据一一对应。
（二）起草定制化《婚内财产协议》，明确案涉房产归林先生个人财产
依据《民法典》第一千零六十五条关于夫妻财产约定制度，律师起草了《婚内财产协议》文本，核心条款包括：
1. 确认两套案涉房屋财产权益的取得来源，分别引用对应的法院执行结案通知书案号，确认两套房屋系夫妻婚姻存续期间取得；
2.夫妻双方一致约定：林先生在深圳两套房屋中享有的全部财产权益，属于林先生个人财产，不属于夫妻共同财产，王女士对上述两套房屋不再享有任何夫妻共同财产权利；房屋装修、附属设施一并归林先生个人所有；
3.明确林先生有权独立对上述财产权益进行出租、处置、订立遗嘱安排继承，无需经王女士同意，财产产生的收益归林先生个人；
4.夫妻双方同时约定：其余婚内名下动产、不动产各自归各自所有；各自对外债权归各自享有，各自对外债务由各自承担，不存在夫妻共同债务；
5.特别约定：财产因出租、拆迁转化为现金、回迁房等其他财产形式，不改变该财产属于林先生个人财产的属性；
6.确认签署本协议的双方均具备完全民事行为能力，已经完整阅读、充分理解协议全部条款，签署不存在欺诈、胁迫、重大误解情形，协议不以离婚作为生效条件，双方签字即生效。
协议文本起草完成后，律师分别向林先生、王女士详细讲解全部条款及签署后的法律后果，解答双方疑问，确保王女士充分知晓放弃案涉房屋夫妻共同财产权益对应的法律后果，排除“不清楚协议内容”的抗辩空间。
（三）抓住王女士香港机场转机窗口期，现场完成协议签署并同步录制完整视频
这是本案委托落地最大的实践问题。王女士无法前往内地，律师团队把握其每年香港机场短暂转机的机会，安排律师前往香港机场，在航班转机停留的有限时间内现场办理签署手续。签署现场，律师确认王女士充分理解放弃案涉房屋共有权益的法律后果。王女士本人完整阅读全部协议文本后，亲笔签署了《婚内财产协议》。签署全过程不间断录制高清视频，完整记录核实当事人身份、出示协议全文、当事人阅读文件、亲笔签名、按捺指印的全过程，视频中清晰识别王女士样貌、身份证件及协议文本内容。视频原始文件妥善保存备份，作为日后发生纠纷时的关键证据，用以证明签署行为系王女士本人真实自愿，不存在胁迫、欺诈情形，从而化解跨境签署证据薄弱的风险。
（四）协助林先生办理公证遗嘱，完成财产传承安排
《婚内财产协议》签署生效后，案涉两套房屋中林先生对应的全部财产权益，在法律上已明确属于其个人财产，林先生拥有完整处分权利。律师协助林先生整理全套证据材料，对接内地公证处，申请办理公证遗嘱。
律师提前起草遗嘱草稿，遗嘱中不表述“房屋所有权”，而是精准写明两套房屋对应的占有、使用、收益、征收拆迁补偿等全部财产权益，明确在林先生去世后全部由儿子林一一人继承；特别写明继承所得财产作为林一个人的财产，不作为其夫妻共同财产；同时写明若将来发生城市更新、拆迁，对应的回迁安置房及各类补偿权益全部归林一享有。办理公证遗嘱时，林先生本人亲临公证处，在公证员面前签署遗嘱，由公证处出具正式的《遗嘱公证书》。
四、本案结果
本案经过道华律师一系列组合法律方案操作，当事人全部目标顺利落地。
第一，夫妻双方签署的《婚内财产协议》合法有效。通过书面协议的形式，明确林先生在两套小产权房 A、B 当中享有的全部财产权益属于林先生个人财产，不再属于林先生与王女士的夫妻共同财产。第二，林先生在深圳公证处完成公证遗嘱办理。公证遗嘱明确林先生名下两套案涉房屋全部占有、使用、收益、拆迁补偿等财产权益，全部由儿子林一单独继承，
需要客观说明，受制于小产权房本身法律限制，即便全套法律文书完备，仍然无法办理不动产过户登记，但是一旦发生继承纠纷的诉讼，婚内财产协议、公证遗嘱、全套原始书证、签署视频将成为法院审理案件核心证据，用来判定房屋财产权益归属。
五、结语
小产权房继承与财富传承，是深圳家事法律服务领域非常有代表性的实务难题。小产权房没有不动产权证书，权利很多时候依靠合同、司法文书等证据支撑，叠加跨境婚姻、当事人分居境外等现实因素，会进一步放大法律风险。很多当事人存在认知误区，认为只要写一份遗嘱，就可以把自己手上房屋留给指定子女，忽略婚内夫妻共同财产制度，最终遗嘱部分无效，家庭陷入遗产纷争。回顾本案，委托人林先生的诉求看似简单，仅仅希望两套房屋留给儿子，但背后叠加多重法律风险：婚内财产混同风险、跨境签署困难及遗嘱形式瑕疵风险等。道华律师没有简单直接为当事人起草一份遗嘱，而是识别全部法律障碍，结合客观现实条件，利用当事人香港转机的时间窗口，采用“婚内财产协议厘清权属+视频证据固定签署事实+公证遗嘱安排继承”的组合方案，将实体法律规则与现实操作结合，完整落地委托人的财富传承意愿。
本案也带给我们实务启示：第一，处置小产权房传承，遗嘱不能孤立使用，必须先厘清财产到底属于个人财产还是夫妻共同财产抑或是家庭共有财产，排除无权处分风险，否则遗嘱效力存在重大隐患；第二，针对境外当事人，要充分评估客观现实限制，灵活寻找可行签署路径，同时务必重视证据留存，书面协议配套签署过程视听资料，防范未来效力抗辩；第三，小产权房法律文书措辞要严谨，规避所有权过户等不符合法律现状表述，聚焦占有、使用、收益、拆迁补偿等财产性权益，并且把全部原始交易、司法文件作为配套证据，形成完整证据链条。
协助财富传承的法律服务，不只是简单起草一份法律文书，而是识别隐藏在案件背后全部风险，结合当事人现实处境，设计一套可落地、证据完备的整体解决方案，最大限度维护当事人真实意愿，防范家庭后续财产纠纷。
六、案涉法律法规索引
《中华人民共和国民法典》
第一千一百三十四条
自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。
第一千一百三十五条
代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。
第一千一百三十六条
打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。
第一千一百三十七条
以录音录像形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或者肖像，以及年、月、日。
第一千一百三十八条
遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。
第一千一百三十九条
公证遗嘱由遗嘱人经公证机构办理。
第一千一百二十二条
遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
第一千零六十二条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第一千零六十五条
男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉继承编的解释（一）》第二十六条
遗嘱人以遗嘱处分了国家、集体或者他人财产的，应当认定该部分遗嘱无效。
