道华案例评析 | 丈夫擅自卖房后毁约，妻子无须承担违约责任

假如丈夫在妻子不知情的情况下，擅自将夫妻共同房屋出售给他人，售出后又反悔迟迟不配合买家过户。买家将夫妻二人列为共同被告，要求返还购房款并支付违约金。

不知情的妻子是否要承担违约责任呢？

一、基本案情

李某和黄某是一对夫妻，李某在黄某不知情的情况下与张某签订了《房屋买卖合同》。

合同约定，张某购买李某和黄某的夫妻共同财产，位于当地某小区的房屋一套，总价值为52.5万元。合同签订后，张某先支付了首期款项37.5万元，让李某夫妇归还欠银行的房贷，待双方办理过户登记后张某再一次性向李某支付尾款15万元。若李某违约，则需退回37.5万元，并支付合同总金额的30%作为违约金。

合同签订当日，张某向李某支付了首期款项，但李某未能依约到银行归还房贷，也并未履行约定义务。

于是张某将李某和黄某夫妻二人一并诉至法院，诉讼请求要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求被告退回首期款项37.5万元及支付违约金15.75万元。

经查，该房屋登记在李某和黄某名下，为夫妻共同所有。庭审时，各方确认黄某并未在案涉合同上签名捺印，甲方处仅有李某一个人的签名。

二、法院判决

法院经审理后认为，案涉合同为李某和张某之间的真实意思表示，故该合同对二人具有法律约束力。

但案涉房屋系李某与黄某夫妻共同所有，黄某并未在案涉合同上签名捺印亦不予以追认，故李某出售该房屋的行为属于无权处分。且根据谁主张谁举证，原告并未提交证据证实黄某知情并收到或使用了其支付的购房首期款项，因此该合同对黄某不具有法律约束力。

综上所述，法院判决解除原告张某与被告李某签订的案涉合同，李某偿还原告张某购房首期款项37.5万元及违约金15.75万元。

宣判后，双方均未提起上诉。

三、道华评析

夫妻共同所有的房屋是家庭财产的重要组成部分，也是房地产市场上一个比较常见的买卖标的。

买受人在进行房屋买卖时应当注意审查房屋的权属情况。一旦发生争议，会让买受人遭受损失，也会影响正常的房地产交易秩序。

上述案件中，李某在黄某不知情的情况下擅自将共有房屋出售，在民法上属于无权处分，但因买房不知其是无权处分且有理由相信李某有权处分房屋并支付了合理对价，属于善意第三人。因此法院判决案涉合同有效，应当由丈夫李某独自向卖方承担责任。

本案的处理结果既保护了善意第三人张某的合同权益，又有效规避了夫妻共同房屋的交易风险问题。

所以，在购买房屋时，若发现房屋为夫妻共同财产，要要求买房夫妻双方同到场签名并出示结婚证；若其中一方实在无法到达现场的，也应当出具合法有效的书面授权手续。

值得一提的是，类似本案情形，若购房者为善意第三人且已经办理不动产登记，那么购房者可以取得该房屋的所有权。